Ein Haus, ein Haus, ein Königreich für ein Haus. Ja, genau so ist die aktuelle Preisgestaltung. Für ziemlich abgerockte Burgen werden Mondpreise verlangt. Warum? Weil die Zinsen so günstig sind. Na schön, dann versuchen wir mal unser Glück.

Beispielhafte Beschreibung für uns in Frage kommender Immobilien

Der Altbau

Ein Historisches Haus, wie zum Beispiel ein Fachwerkhaus oder eine Villa der Jahrhundertwende. Der Zustand muss, abhängig vom Kaufpreis, eine direkte Nutzung ermöglichen. Starke Sanierungsfälle schließen wir aus. Energetisch muss das Haus zumindest dem aktuellen Mindeststandard entsprechen oder soll mit vertretbarem Aufwand realisierbar sein. Der Schnitt der Räume muss einen großen Wohnbereich und ein üppiges Bad ermöglichen. Ein Schnitt mit vielen kleinen Zimmern ist ein Ausschlusskriterium. Bei einem Fachwerkhaus stehe ich einer ausgebauten ehemaligen Scheune kritisch gegenüber. Hier muss ein realistischer Energiepass vorliegen.


Bauhaus und Bungalow

Ein Haus im Stil der Bauhausgruppe, ähnlich dem oberen Bild, ist höchst interessant. Große Glasflächen und Sichtbeton mit Flachdach. Ein Bungalow oder Architektenhaus, idealerweise ab den späten 70er (nach der Energiekrise) mit einer damals guten Wärmedämmung. Die Ausstattung soll gehoben sein. Ein unsaniertes Bad nach Art der Bauzeit mit Preisausgleich ist mir lieber als ein teures neues Bad welches uns wahrscheinlich nicht gefallen wird. Als Orientierung nenne ich die Werke von Walter Gropius und Adolf Meyer (zB das Fagus Werk), Sep Ruf, dessen Werke mir besonders gut gefallen oder die Villa von Ludwig Mies van der Rohe.


Landhaus

Jetzt wir es komplex. Es kann ja kaum einen größeren Gegensatz geben, als der eines Schwarzwaldhauses zu einem Bauhaus-Bunker. Dafür spricht aber die „Gemütlichkeit“. Doch auch hier sind Licht und räumliche Weite Pflicht.

Ein neues Haus

… will ich nicht von Vorne herein ablehnen. Doch leider sind die Preise heute für Immobilien unseres Beuteschemas glatt unbezahlbar. Von 3-Stöckigen Mittelreihenhäuser auf 120qm Grund mit einer Gesamtbreite unter 5 Metern bekomme ich Pickel!


Parameter

Was muss sein, was darf nicht und was darf es kosten.

Finanzierung

Laut unseres Finanzierungsplans stehen uns erstaunlicherweise nur begrenzte Mittel zur Verfügung. Eine realistisch Abschätzung ergab diese Beträge:

  • Den Wohlfühlpreis für eine Bestandimmobilie mit energetischen Sanierungsbedarf haben wir bei 280000€ angesetzt
  • Maximal berechnet, muss der Kaufpreis unter 320000€ bleiben um die Umbaumaßnahmen stemmen zu können.
  • Ein Neubau mit Grundstück sollte nicht viel mehr als 400000€ kosten.
  • Alles über 400000€ Gesamtkosten kommt nicht in Frage.

Trotz der günstigen Zinsen und den Gebetsmühlenartigen Empfehlungen der Immobilienbranche bin ich nicht bereit ein Haus zu stark überteuerten Konditionen zu erwerben. Leider tendiert der Markt gerade Richtung Mondpreise. Ich melde mich auch gerne auf Angebote mit nach meiner Meinung stark ausgereizter Preisvorstellung. Hier bringe ich mein Fachwissen ein um bei Interesse einen realistischen Preis zu definieren. Ich bin in der glücklichen Lage nicht kaufen zu müssen, sondern zu wollen.


Was sollte das Haus grundsätzlich erfüllen

  • Ein Garten soll es haben. Das Grundstück sollte also mindestens 400qm groß sein
  • Ab 130qm Wohnfläche, optimal wären maximal 160qm. Diese aber bitte auf nicht mehr als 2 Stockwerken verteilt
  • Lage. Nach Mannheim sollten es nicht viel mehr als 50Km sein. Eine Anbindung an die S-Bahn wäre günstig
  • Das Bad auf der Ebene des Schlafzimmers soll ein großes Wohlfühlbad ab 10qm mit Badewanne und möglichst ebenerdiger Dusche sein (oder werden).
  • Eine größere Garage am/im Haus, gerne auch eine Doppelgarage muss vorhanden sein. Idealerweise mit Zugang zur Werkstatt
  • Ein Werkstattraum zum Basteln und schrauben, Oldtimergeeignet, soll vorhanden oder einrichtbar sein
  • Bedingte Barrierefreiheit damit man wenn nötig, auf einer Ebene leben kann ist uns recht wichtig
  • Ein Kamin im Wohnzimmer als zusätzliche Wärmequelle sollte vorhanden oder nachrüstbar sein.
  • Eine Südterasse, groß genug um mit 6 Personen ausreichend zu speisen muss machbar sein
  • Ein Schwimmbad/Freibad/See in der relativen Nähe und ausreichend kulturelle und kommerzielle Infrastruktur muss gegeben sein.

Weitere Punkte

  • Ein Schwimmbad wertet den Preis ab. Es ist aber auch kein unüberwindbarer Mangel, wenn der Preis stimmt.
  • Sauna geht in Ordnung, wird aber monitär nicht bewertet
  • Der Keller kann durch ebenerdige Bauten ersetzt werden, wenn das Grundstück dies zulässt.
  • Eine Solaranlage wird positiv bewertet, sollte gegebenenfalls, wenn nötig, erweiterbar sein.

Was geht gar nicht

  • Das klassische moderne Reihenmittelhaus. Ein Hasenkasten inmitten anderer Schuhschachteln - Nein Danke.
  • Winzige Grundstücke. Alles unter 300qm wir schwierig.
  • 3 Stockwerke. Mehr als 2 nötige Stockwerke sind zuviel.
  • Zu lauter Verkehrslärm, Gewerbe oder Industrie in der Nachbarschaft ist ein Ausschlusskriterium.
  • Eine moderne sehr Enge Bebauung mit zu nahen Grenzen zum Nachbarn beeinflussen die Privatsphäre und sind daher für uns nicht geeignet.
  • Wenn wir schon „aufs Land“ ziehen, möchte ich keine Hochhäuser, Wohnsilos oder Industriegebäude als Nachbar haben.

Lagen und Objekte die wir schon besichtigt haben

Was haben wir uns schon angeschaut, warum haben wir es nicht gekauft und ist die Lage für uns weiter interessant. Rot markierte Orte sind für uns nicht von Interesse.

Die Pfalz

  • Lambrecht ist ca 5 Km hinter Neustadt und mit der S-Bahn gut angebunden. Mit dem PKW nach Mannheim muss man durch die Neustädter Bronx - Ein Graus!
    • Unser erstes Haus. Traumhaft gepflegter Zustand, sehr schöner Schnitt, von Außen unscheinbar.
  • Weissenheim an Berg. Sehr schöne Lage mit toller Luft.
    • Haus am Hang im Hahnentritt. Ein gigantisches Haus, teilweise gewerblich genutzt. Der Zustand war ordentlich mit einigen Sanierungsarbeiten. Das Grundstück war eher mäßig. Für uns zu groß.
  • Deidesheim. Gute Anbindung, netter Ort.
    • Exklusive Architektenvilla mit Swimmingpool und Innenhof. Was soll ich sagen. Es gibt offensichtlich auch unfähige Architekten. Das Zustand war teilweise marode bis sanierungsbedürftig.
  • Carlsberg würde von der Entfernung gerade noch gehen, ist aber viel zu tot. Dafür sind die Preise Hervorragend.
    • Bungalow mit 3000qm Grundstück und Swimmingpool. Tolle Lage, schönes Haus - nur von außen gesehen.
    • 1985er Haus mit 600qm Grundstück. Ausgesprochen gute Energiewerte, schönes Haus, mäßiges Grundstück.
  • Hettenleidelheim ist auch gerade noch innerhalb der Anbindung an Mannheim, aber nicht wirklich schön. Die Angebote sind nicht überragend.
    • 600qm Grundstück gut geschnitten, im Neubaugebiet mit schöner Aussicht und sehr günstig (ca 45000€).
    • Rohbau mit hochwertiger Bausubstanz Sehr schöner geplanter Schnitt, ist aber ohne Nebengebäude uninteressant da das Grundstück schlecht geschnitten ist.
  • Bad Dürkheim, da gute Anbindung, sehr schöne Stad. Richtung K9 werden die Häuser super günstig - Warum?
    • Villa im Sandsteinbruch mit 10000qm Wald. Ein Ehemals schönes Haus im erschreckenden Zustand. Der Vorbesitzer hat das Haus leider ruiniert.
  • Neustadt ist größtenteils hässlich und zu teuer.
    • noch nichts besichtigt
  • Hambach ist sehr gediegen, schön aber leider sehr teuer.
    • Altes EFH zur Miete für 1000€ kalt. Leider war der Zustand nur noch als marode zu bezeichnen.
    • 1958er Häuschen am Hang. Sehr schräger Garten, winziges uraltes Haus mit einem winzigen Bad und mangelnder Heizung. Viel zu teuer und viel zu klein.
  • Gimeldingen ist meit dem Mandelblütenfest eine Perle der Weinstrasse.
    • Haus im Gelbwärts. OK, für unter 100Ts€ ein Hasu mit 250qm Grundstück in Gimmeldingen Feldrandlage. Da muss ein Haken dabei sein. Das „Haus“ war fast dabei sich selbst abzureißen, dafür war der Sandsteinkeller sehr brauchbar. Leider wurde das Gebäude ohne Baugenehmigung und auf fremden Grund erstellt. Lustig, das und diese Information erst am Besichtigungstag offeriert wurde.
  • Dannstadt-Schauernheim liegt hervorragend wenn man nicht direkt an der Autobahn wohnt.
    • Bungalow im Pfadgraben. Das erste Haus das unser Kaufinteresse weckte. Die Anbindung und Infrastruktur sind gut. Das Haus gatte viel Potential und wäre mit überschaubaren Umbauten ein Schmuckstück. Leider war der Autobahnlärm zu hoch.
  • Neuhofen liegt sehr gut und scheint eine nette Gemeinde zu sein.
    • 280qm Reihenendhaus mit 6-7 Bädern. Was sich der Hausherr dabei dachte? Na das war nicht alles. Grundsätzlich war fast alles sanierungsbedürftig und energetisch nicht tragbar. Für uns zu groß.
  • Hochdorf-Assenheim ist sehr gut angebunden. Leider durch die Autobahn viel zu laut.
    • Bungalow mit Schallschutzwall. Ein Traum von einem Haus. Höchstwertige Ausstattung, hervorragender Zustand, traumhaft geschnitten. Wenn die Autobahn im Garten nicht so unerträglich laut zu hören gewesen wäre, hätte ich sehr gerne gekauft.
  • Mutterstadt hat wenig flair. Sollten wir was kaufen, muss es schon verdammt günstig sein und einen sehr großen Garten haben.
    • Das Bürgermeisterhaus war mal schön. Heute ist es abgerockt und ein ziemlicher Sanierungsfall. Trotzdem hat das Haus Potential. Nur sind die aktuellen Wertvorstellungen der Eigentümer unrealistisch.
  • Lachen-Speyerdorf scheint etwas verschlafen ländlich, aber sonst ganz in Ordnung.
    • Fertighaus mit Walnußbaum und Teppich im Bad. Ein Fertighaus der späten 70er mit Charm und guter Ausstattung. Der Sanierungsaufwand ist gering, der Schnitt sehr schön. Der halbhohe Keller (ca 160cm) mit gestampften Lehmboden ist wahrscheinlich ausbaubar. Ein schönes günstiges Haus mit viel potential. Ich finde das Haus sehr interessant.

Baden-Würtemberg

  • Bretten Bauerbach. Nette ländliche Gegend aber viel zu weit entfernt
    • Fachwekhaus mit Gesindehaus. Ein wunderschönes Grundstück. Das Haus sah von außen traumhaft aus. Das Zustand war hervorragend und der Preis nach Verhandlung akzeptabel. Aber die Schnitt war mit zu kleinen Räumen - für uns nicht geeignet und zu weit weg von der Zivilisation.
  • Eschelbach ist soeben innerhalb des gesuchten Umkreis, und nahe an Bruchsal und Karlsruhe.
    • Luxusvilla mit Setzrissen und massiven Wasserschaden. Sagte ich am Telefon dass das Haus Setzrisse hat? So fing die Führung an. Die Risse zogen sich durch Wände Decke, Böden, sogar der Kamin und das gemauerte Geländer der Treppe war rissig. Der Keller samt Heizanlage war über längerer Zeit fast einen Meter geflutet. Technisch ist in dem Haus alles hinüber. Sogar die elektrische Hauptzuleitung ist defekt. Dafür fast 400000€ ist eine Frechheit!
  • Mühlhausen liegt sehr schön, zwar etwas ländlich, aber offensichtlich sind noch sehr schöne und günstige Bauplätze zu haben.
    • Bauplätze von der Gemeinde vermittelt (5 Stück). Allesamt sind preislich ineressant. Ein Plot in einer kurzen Sackgasse hat uns recht gut gefallen. Hier sehen wir Potential.
  • Walldorf ist eigentlich recht nett. Aber die SAP hat die Preise gründlich verdorben.
    • REH aus den End-60er. Sehr gepflegt, etwas oldscool, aber mit Potential. Aber 320.000€ ohne Grundstück (Erbbaupacht) sind deutlich zuviel.
  • Mauer ist ein Dorf, aber gut angebunden. Mit dem Umland zusammen scheint es recht lebenswert.
    • Altes Haus mit Sanierungsstau im Musikerviertel. Leider war das Haus noch nie hochwertig. Alle ausgeführten Sanierungsarbeiten und Anbauten wirde auch minderwertig ausgeführt. Der Gesamtzustand und die damit verbundenen Sanierungskosten übersteigen den Wert des Gebäudes drastisch.
  • Wiesenbach bei Mauer. Die Lage ist schön und einigermaßen gut angebunden.
    • Haus mit Gegenstrom-Schwimmbad und Wasserschaden im UG. Ein schönes Haus, sehr hochwertig und schlau geplant. Der Zustand ist einwandfrei. Auch der Wasserschaden im UG ist gut dokumentiert und behebbar. Es ist etwas zu groß aber einfach zu einen 2-Fam Haus zu ändern und dann zu vermieten. Hier besteht Kaufinteresse.

Phase 2: Der Hauskauf

Na endlich haben wir ein Haus gefunden das unser Kaufinteresse weckt. Ein „wenig“ teuer ist die Burg, aber es wurde uns in Aussicht gestellt einiges weniger zahlen zu müssen.
Die Erstbesichtigung machte einen sehr ordentlichen Eindruck. Grundsätzlich ist das Gebäude und alles Einrichtungen sehr hochwertig. Gut - der Stil ist für meinen Geschmack deutlich zu stark am Gelsenkirchner Barock angelehnt. Aber mit einigen Umbauten und Renovierungen könnte das ein Traumhaus werden.

Kopfkino

Wir haben die Plane, waren vor Ort und haben die Bilder des Exposés. Jetzt wir dim Kopf umgebaut. Mal sehen ob ein Haus dabei raus kommt. Die Bäder müssen komplett raus.

  • Das obere Bad wird etwas vergrößert, dazu wird eine Wand versetzt und natürlich total modernisiert.
  • Ein Gäste-WC fehlt. Da brauchen wir noch gute Ideen
  • Die Fließen in der Küche wollen wir ersetzen
  • Das Wohnzimmer soll Parkett bekommen
  • Neue Teppiche, tapezieren und streichen
  • Eine frei programmierbare Haussteueranlage (FMEH) wird geplant

Viel scheint es nicht, die Substanz des Hauses ist in Ordnung. Eigentlich könnte man sofort einziehen. Gute Voraussetzungen.

Money Money Money

Die Finanzierung muss gesichert sein. Unser Plan beinhaltet eine gewisse Menge an Eigenkapital und Muskelhypothek. Der große Rest muss die Bank finanzieren. Eine grobe Machbarkeitseinschätzung wurde positiv bewertet, jetzt können wir ein Angebot abgeben.

Das Angebot ist raus und wurde zu unserer Freude vom Markler und der Verkäuferin akzeptiert. Also zurück zur Bank und ein konkretes Angebot erstellen lassen.

Oh Je, die Burg ist nix wert

Wer hätt das gedacht. Wir waren sehr glücklich so ein tolles Haus zu finden und eine frühere Nachfrage bei unserer „Hausbank“ ergab für ein ähnliches Objekt ein positives Finanzierungsangebot. Das sollte bei diesem Haus leider ganz anders verlaufen. Insgesamt 5 Banken schätzten den Wert der Immobilie auf 240.000 - maximal 270.000EUR. Den Rest auf die geforderten 315.000EUR hätten wir aus eigener Tasche zahlen dürfen. Wenn dann noch die Hauskaufnebenkosten (etwa 10%) bezahlt wären, hätten wir kaum noch Eigenkapital. Das Angebot zur Vollfinanzierung war dementsprechend nicht gerade lecker. Wir waren ob dieser Aussage recht konsterniert, und musst abwägen ob wir dieses finanzielle Risiko tragen. Letztlich haben wir uns (leider) dagegen entschieden.

Hauskauf, die Zweite

Kaum hatten wir die schlechte Nachricht weg gesteckt, lauerte auch schon das Nächte Objekt unserer Begierde.
Hier einige Bilder
Eine Woche später trafen wir uns zum zweiten Mal. Diese Besichtigung sollte weit mehr in die Tiefe gehen als beim ersten mal. So dehnte sich die Begutachtung auf über 3 Stunden aus. Der Markler ist nett und kompetent, die Eigentümer sehr freundlich. Das Haus ruft immer mehr unsere Namen =)
Nach dem zweiten Termin und dem Studium aller Bilder und Pläne zeigt sich, daß das Haus sehr schlau geplant wurde. Alle Ideen die wir so gerne umsetzen wollen lassen sich in dieser Immobilie realisieren. Das Haus ist in jedem Detail überaus hochwertig. Nur die üppige Verwendung von Holz macht einen konzertierten teilweisen Rückbau nötig um die Räume heller und moderner zu gestalten.

Am 07.04.2015 haben wir den Kaufvertrag unterschrieben. Ich freu' mich wie ein Schnitzel und bin stolz wie Bolle. Jetzt hat die Suche zwar ein Ende, dafür fängt jetzt die Zeit der Planung an. Es wird einiges zu tun geben. Daher wird die Devise: Hier geht es zum Haus-Blog

www.hildebrandt-maeder.de